何建华：福晟商业地产发展解析

2016-05-10 12:32

我们福晟集团从广州楼盘到福州以后我们原来的思路主要还是以住宅为主的一个产品线，五年前我们也开始将我们产品作为一个升级转型，特别是我们也计划想进入这个资本市场，这几年也涉足了一些商业地产。我们主要的还是做一些写字楼的项目，我想我今天尽量把时间缩短一点，我也是以一个学习的态度来参加这么一场活动。应该说观点媒体的活动非常有意义，前面几次大论坛，还有一些学徒计划我都参加了，原来我觉得可能不抱有很大的希望去参加这么一场活动，大家知道各个城市的商业业态，城市的不同，业态也有所不同。后来我们参加这场活动觉得百变不离其宗，市场的管理等等方面，商业地产这几年悲喜两重天，一些大的卖场开出来，除了有明星带动效益，还有整个业态确实经营还不错，影响力很大。特别是福州几大卖场，推出去，影响力比较大。有的地方整个配套，包括人口密集性不够等等方面，到现在还在施工阶段。说严谨一点，不敢加快施工，考虑到市场还没有培育到位。

我想今天借这个机会跟大家简单分享几点，我们福晟目前在福州其中的4大写字楼在地铁二号线的沿线，经过福马路，还有道路上会看到我们会打四个字，只租不售。这四个字什么含义？可能觉得我们有一点任性，我们出于两个目的，第一个我们这些地段的我们资产还是非常不错，大家也知道写字楼卖出去也有暂时的现金流，但是对未来管理上会带来很多的问题。前几年SOHO产品很流行，现在SOHO产品成为负担以后，写字楼在夹层当中是非常难受。

从五个方面跟大家一起分享一下，福州商业地产的发展的状况。大家也知道我们福州的整个商业广场是有传统的商业街，百货商场，还有Shopping-Mall，包括城市生活中心。从原来的综合体演变为现在的叫商业体的一种模式的一个方向。我想就福州的市场供需关系，还是以数据说话，特别是在2014年的五区的供求价格走势上面是一个非常突出的方面，这里面数据不一一读了。我想有两个特点，第一个这个时候大家也知道通过限购以后，大家大量去买商业产品。还有闽侯商业体量，为什么今天把闽侯重点拿出来来讲，闽侯虽然是一个县，有两大区，一个甘蔗为县城，还有高新区，上街、南屿、南通楼盘，这两个板块存量非常多。高新区开发商通过高科技的形式去圈地、勾地，拿了大量低成本的地，造成了很大的库存。第二个它整个周边的配套，高新区高新人才还不够，大学城大量是流通人口。闽侯这个板块，高新区这个也是未来压力相对比较大的地方。

还有就是目前整个福州几大的卖点出现以后，大家也知道从我们恒力、世欧、泰禾、苏宁广场，两大万达广场，包括红星美凯龙爱琴海等等方面的体量推出，还有很多在建马上开业的大型、小型、中型的综合体，未来整个福州的存量是有大概数百万的存量，这个数据还是压力比较大的。我曾经在成都，我们福晟在成都有项目，因为它是西部，有很好的政策，假如你跟政府区里面谈一块地，你的非住宅能够达到51%的时候，你可以跟政府谈条件，这就造成了很多中小企业，特别大型企业有资金实力去跟政府大量谈。现在成都整个商业综合体的存量基本上超过北上广深，我们当时成都在后面继续谈的时候，我们马上决策退出，不在成都做这种综合体。因为我们毕竟不是专业的商业综合体的经营的公司，当然每个项目都会也失败，最近成都有一个项目大悦城项目做得不错，位置不是特别好，经营非常不错。

我想福州商务区，因为我们福晟这几年做四大写字楼，第一个就是大家最清楚的五四路的中央商务区CBD，最早我们也是在这个区域办公，办公有两大特点，第一个进去难、出来难，这是传统的一个中央商务区，造成配套方面没有到位，造成很多企业很想进入这里面，但是也有一点尴尬，大家知道这个地方是非常堵的，造成了配套的问题。但这也不是主要问题，很多人逆反思维，越堵的地方才是人气越旺的地方。目前福州老牌的CBD，这个区域目前出租率还是比较理想，随着未来时间的变化，这个区域也会成为老大难的问题。

第二个海峡金融街(000402,股吧)板块，金融街板块通过大量的金融机构进入这个板块，还有万达广场，包括一些高大上的酒店进入这个区域以后，这个区域目前整个金融机构，包括一些投行、基金公司、管理公司也进入这个板块，但现在这个区域大家也知道它同时推出了几个超高层的写字楼，存量一下子增大，造成这一年半左右的时间租金压力非常大。但是金融街这个板块存在一个大的问题，地铁没有跟这个区域连贯上，地铁我后面会稍微重点提一下，地铁对福州未来有很大的影响。这是金融街的大的一个情况。

还有一个闽江北中央商务区是省广电旁边，正好我们在这个区域也有一个项目一个超高层，255米高的一个项目。这个区域是很多业内人说这个区域是未来重点发展的区域，我想它有三点，第一个万宝商圈在这个区域的成熟，第二个随着真正的华润万象城，还有苏宁广场，包括很多有实力的房地产企业也好，还是央企的总部入驻到这个区域。还有地铁二号线的下穿。下半年如果大家观察到媒体有一个报道，这个区域有几栋高楼取消掉，按照福州榕城的概念做的108摩天大楼取消，还有周边几栋即将推出的写字楼也取消了。通过了解政府为什么取消这个，他们也说一个主要是存量问题，第二当地的拆迁问题。所以说我想这个区域从居住角度，还有办公角度，商业的角度，这个区域应该说未来整个在福州影响是非常大的，这是中央商务区的一个情况。

重点跟大家一起讲讲地铁，福晟从广州到福州，北上广深很多的企业感受到了地铁带来的便利或者说很多人认为地铁是一种改善交通的理念，我觉得这样的理解是片面的。特别我们福州的地铁一号线南段5·18要通一部分，年底争取全线贯通。可能很多人感受到可能是未来带动的是一种改善交通，其实我理解的是会改变你的整个居住的习惯。地铁沿线的房地产项目会继房又是一个上涨价格的概念，现在为了做地铁，很多地方造成很大的拥堵，一要走修地铁的地方头就痛，肯定堵。这个堵给大家造成的阴影，这个路我不想走。随着地铁通了以后，随着地下的贯通，地上的改造，这个带来的是天翻地覆的变化。福州地铁一号线即将开通，二号线已经在全面施工，6号楼、5号楼、4号楼国家发改委已经通过，这个区域大家可以关注。

最后一个我想讲的就是地铁未来福州新区，还有三江口、仓山区应该是一个非常热。最后，我想讲福州未来的发展一个五区叠加，大家知道国家新区、自贸区、海上丝绸之路、两岸经济合作，还有平潭综合实验区，这个应该是非常值得大家去关注的。还是有风险东西在，我简单讲一下，商业地产政策引导是最重要的。中国的政治是政治经济学，整个政策的变化会影响很多，无论是住宅，还是商业，为什么现在出现两级分化，你看昨天拍商业地块就报名的寥寥无几，如果是住宅用地，大家削尖脑袋都要去拍。第二个市场，出租率和入住率的问题，还有资金的问题。因为写字楼是烧钱，从你的拿地、施工、管理、配套、经营团队。最后我想就是一种开发模式，今天很多老师给了我很好的建议，包括前面陈教授给我们很好的建议，我想开发模式是我们未来探讨的一个话题，也借这个机会希望我们通过观点媒体这种平台，以后我们福州区域很多的业内人士可以加强交流和沟通，共同把福州商业地产这个行业打造成一种稳健的发展。

谢谢大家！